Na co si dát pozor, než podepíšete rezervaci nového bytu na Praze 9?
Koupě novostavby má jiná pravidla než koupě staršího bytu. Kupujete něco, co často ještě nestojí, platíte v několika splátkách a část podmínek je daná dřív, než vůbec dojde na kupní smlouvu. Praha 9 je dnes jednou z nejaktivnějších částí města — v Libni a Vysočanech se zastavují bývalé průmyslové plochy a nabídka je tu širší než ve zbytku metropole. Tím spíš se vyplatí vědět, co srovnávat.
Prodej se obvykle spouští dlouho před dokončením a ceny v prvních vlnách bývají nižší než u domu po kolaudaci. Platíte za to čekáním a tím, že vybíráte podle výkresu a vzorku standardů. Pokud potřebujete bydlet hned, okruh se výrazně zúží — dokončených novostaveb je v Praze málo a jsou o poznání dražší.
Rezervační poplatek se u pražských projektů běžně pohybuje v řádu desítek až stovek tisíc korun a bývá nevratný. Následuje smlouva o smlouvě budoucí, kde se hlídají čtyři věci: splátkový kalendář navázaný na fáze výstavby, garantovaný termín dokončení, sankce za jeho nedodržení a podmínky odstoupení. Rozdíly mezi developery jsou v těchhle bodech větší než v ceně za metr.
Vyplatí se proto ověřit i možnosti financování přímo u developera. Například projekt MiDO Harfa od developera Metrostav Development nabízí přehledný splátkový kalendář i možnost financování kombinací vlastních prostředků a hypotéky, přičemž zájemcům zajišťuje také spolupráci s hypotečním specialistou.
Podlahová plocha se počítá podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a nezahrnuje terasy, lodžie, balkony, předzahrádky ani sklep. Byt inzerovaný jako 65 m² s dvacetimetrovou terasou tedy není 85 m². Parkovací stání a sklepní kóje se navíc téměř vždy kupují zvlášť — v Praze počítejte s částkou v řádu stovek tisíc. Klientské změny standardů mají pevný termín, po kterém se už objednat nedají.
Banky u novostaveb čerpají postupně proti fakturám a zástavu zapisují na rozestavěnou jednotku. LTV je omezeno na 80 % ceny, žadatelé do 36 let dosáhnou na 90 %. Sazby nových úvěrů se drží kolem 4,5 %. U bytů s energetickým štítkem A nebo B nabízí část bank zvýhodnění zhruba o desetinu procentního bodu, což u novostaveb bývá splnitelné téměř vždy. Cena od developera je obvykle uváděná včetně DPH, u bytů do 120 m² se sníženou dvanáctiprocentní sazbou.
U rozvojových lokalit je to podstatnější než u zavedených čtvrtí. Než podepíšete, projděte si územní plán a probíhající řízení v okolí — výhled do zeleně může za tři roky skončit u fasády sousedního domu. Nejjistější jsou projekty, které doplňují proluku v už hotové zástavbě. Tak vznikají třeba nové byty na Praze 9 v rámci projektu MiDO Harfa mezi ulicemi Drahobejlova a Ocelářská, kde 150 bytů od 1+kk po mezonety a jednotky se střešní terasou obklopuje uzavřený zelený vnitroblok, energetická třída je B a na metro Českomoravská jsou to dvě minuty pěšky.
A poslední věc: k přejímce si vezměte někoho, kdo stavbě rozumí. Vady zapsané do předávacího protokolu se řeší podstatně snáz než ty objevené za půl roku, i když na skryté vady stavby máte ze zákona pět let.
Zdroje: midoharfa.cz, radyprovsechny.cz, metrostavdevelopment.cz