Přejít k hlavnímu obsahu

Jak na nákup nemovitosti

23. Únor 2014

Při výběru bytu je ze všeho nejdůležitější vědět, za jakým účelem chcete byt koupit. Zda se v něm chystáte bydlet nebo jej pronajímat, případně nějakou dobu vlastnit a následně prodat. Koupě bytu je velice subjektivní záležitostí, a rozdílů mezi kupujícími existuje celá řada. Jedno mají ale všichni společné. Nechtějí přijít o vložené peníze.

1

Od developera nebo realitky?

Nejdůležitější je ověřit si zkušenosti prodávajícího. Prověřit si reference a ujistit se, že komunikuje s klientem transparentně a je schopen poradit nejen v otázce bydlení, ale například i v otázce právních služeb, bytového vybavení a financování bytu. Nákup bytu od developera má nespornou výhodu v tom, že si klient může vybrat z velkého množství bytů daného projektu a domluvit se i na nadstandardních úpravách a dalších individuálních změnách. Realitní agentury často
nabízejí již hotové byty, nemusí to ale platit vždy.

I zde platí, že čím déle je firma na trhu a čím více má referencí a spokojených klientů, tím bezpečnější je spolupráce s ní. Toto pravidlo platí pro developera i realitní kancelář. U malých a neznámých realitních agentur, developerů a stavebních firem je dobré zjistit si informace z obchodního rejstříku (ministerstvo spravedlnosti umožňuje vyhledat informace online na www.justice.cz).

Velkým pomocníkem může být i katastr nemovitostí, který je přístupný online na adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ a ze kterého vyčtete například, zdali byt, o který máte zájem, není zatížený dluhem a je-li prodávající jeho skutečným majitelem.

2

Co v současné době představuje ideální volbu pro investici?

Ukázka dobré volby:
- Starší zrekonstruovaný byt 40 m2 v centru nebo v širším centru Prahy. Podmínkou je nejen vyšší standard vybavení, ale také nové topení, voda, podlahy a alespoň částečně zrekonstruovaný dům. U většího bytu, ve kterém by žila rodina s dětmi, je zapotřebí pamatovat na možnost parkování, což se u malých bytů, ve kterých žijí obvykle mladé páry a jednotlivci snáze odpouští.

- Byt 1+kk až 4+kk v kvalitně provedené novostavbě s vlastní odpočinkovou zónou či dětským hřištěm. Podmínkou je ovšem velmi dobře občansky vybavená lokalita se službami, obchody a dobrou dostupností do centra Prahy. Kvalitně provedený projekt poznáte podle vyššího standardu vybavení, sanitární keramiky v koupelnách, dispozičního řešení bytů a samozřejmě množství zeleně v jeho okolí.

3

Pozor na špatnou volbu!
Koupě bytu za účelem jeho následného pronájmu v nepříliš atraktivních lokalitách s horší dopravní dostupností, zejména v okrajových částech, je velmi riziková.
Pro názorný příklad opět konkrétní údaje, na co si dát pozor:
- Byt 4+kk a větší v novostavbě či v původní zástavbě v některé satelitní lokalitě za Prahou, v místě, kde zcela chybí obchody, služby a infrastruktura.
- Byt 3+kk a větší v centru Prahy v lokalitě bez možnosti parkování a v družstevním domě, který se nachází ve stavu před úplnou rekonstrukcí.

4

Novostavba nebo původní zástavba?
Nedá se jednoznačně říci, že je lepší investovat peníze do nového bytu než do původní zástavby. V případě Prahy hraje jednoznačně nejdůležitější roli lokalita. Proto i například starý, ale citlivě revitalizovaný panelový dům v tradiční lokalitě plné zeleně, služeb, obchodů a se skvělým dopravním spojením do centra může pro svého majitele představovat lepší volbu než stejně veliký, ale nový byt v satelitním městě za Prahou. Všem zájemcům o byt v novostavbě dále doporučujeme seznámit se nejen s projektem samotným, ale také s výstavbou plánovanou v okolí. Na všechny tyto otázky by měl být schopen odpovědět školený prodejce či makléř. U developerské společnosti je samozřejmostí možnost podívat se na reálný model projektu a vizualizace, případně na vzorový byt.

5

Kupujete byt v původní zástavbě?
U bytu v původní zástavbě je potřeba nejprve si ověřit v katastru nemovitostí, že nabízející je skutečným vlastníkem a dále, že na bytě není tzv. „plomba“. Ta může znamenat, že na bytě je věcné břemeno nebo dluh. Podrobnosti o každé nemovitosti můžete zjistit v katastru nemovitostí, který je přístupný také na internetu. Vlastnictví může být dvojího rázu - osobní a družstevní. V případě osobního vlastnictví je v katastru nemovitostí jako majitel bytu uveden konkrétní člověk. V případě družstevního je uvedeno družstvo. Kupujete-li si byt, který je již někým vlastněn, doporučujeme ověřit, jestli prodávající nemá dluh vůči společenství vlastníků či bytovému družstvu ve kterém se byt nachází. Vyžádejte si od prodávajícího potvrzení s razítkem. Doporučujeme vám rovněž zkontaktovat se nejlépe s předsedou společenství a bezdlužnost si ověřit.

Co se vlastnictví týče, obě varianty mají svá pro a proti. Obecně platí, že byty v družstevním vlastnictví jsou levnější než v osobním. Je to dáno tím, že každý družstevní byt představuje určitý podíl z celého domu a jeho majitel nemá takové možnosti jako u bytu v osobním vlastnictví. Důležité je mít na paměti i to, že družstevní byt vám fakticky nepatří a nemůže být např. použit jako zástava vůči bankovnímu úvěru.

Chystáte se koupit byt v družstevním vlastnictví za účelem jeho následného pronájmu? Vězte, že v tomto případě jste povinni informovat i ostatní sousedy a zajistit si jejich souhlas. U bytu v osobním vlastnictví tato povinnost odpadá. U koupě družstevního bytu bývá obvykle složitější zajistit financování (nemáte-li jinou nemovitost, kterou byste nabídli za účelem zástavy). Každou variantu je potřeba pečlivě zvážit.

6

Očekávaný vývoj cen

Vývoj cen bude i nadále v prvé řadě ovlivněn lokalitou, ve které se nemovitost nachází. Nejrychleji porostou ceny nemovitostí v hlavním městě a dále ve městech s nízkou nezaměstnaností, atraktivní občanskou vybaveností, tržním potenciálem a oblíbenými u turistů. Finanční krize, která v letech 2008-2010 významně ovlivnila poptávku po nákupu nemovitostí a zpomalila tempo poskytování nových úvěrů, již plně odezněla. Ceny mnoha nemovitostí klesly, v některých případech až o desítky procent a ustálily se na své reálné hodnotě. Odborníci se shodují na tom, že současná doba je pro nákup nemovitostí velmi příznivá, což potvrzují i nízké úrokové sazby hypoték, které se nachází na svém historickém minimu. Příkladem může být 100% hypotéka, která se dá v současné chvíli pořídit již od 3,5% (údaje k prosinci 2013).

Nákup kvalitní nemovitosti nejenže pro svého majitele představuje bezpečnou investici, ale také investici s velice atraktivním výnosem. Například v Praze odborníci v roce 2014 odhadují přibližně 5% meziroční růst. Zhodnocení nemovitostí bude sice nižší než v období hypotečního boomu z let 2006-2007, přesto se v současné době ve srovnání s konkurenčními nástroji na finančním trhu (např. akcie) jedná o zajímavé číslo.

Předpokládá se výrazně odlišný vývoj cen u moderního kvalitního bydlení a u starších, zejména panelákových bytů, kde ceny budou stagnovat či dokonce klesat, jak se již děje v současnosti. Co se nového bydlení „s dobrou adresou“ týče, nedělejme si iluze, že bude levnější. Spíše naopak. Tak jako dnes, i do budoucna bude o ceně a jejím růstu rozhodovat především lokalita, dostupnost a občanská vybavenost. Existují ale i další externí faktory, které budou tlačit na růst ceny bydlení a tím i zhodnocení – například deregulace nájemného nebo plánované zavedení EURO. Již v současné době dochází k situaci, že lidé, žijící často ve starších bytech, platí za nájem podstatně více než vloni. V některých lokalitách se tyto cenové rozdíly dostaly již do tisíců a nárůst bude pokračovat. S nárůstem ceny pro mnohé nájemníky vyvstane otázka - pořídit si vlastní bydlení v novém bytě, nebo hledat za nájemní byt vyšší kvalitu s odpovídajícími službami s nájmem spojenými?

FINEP je přední česká developerská společnost, která se zaměřuje na výstavbu rezidenčních projektů a velkých administrativních center. Klade důraz na špičkové služby a spokojenost klientů. K dnešnímu dni společnost FINEP postavila více než 7500 nových bytů v několika desítkách úspěšných projektů v Praze a Bratislavě. FINEP – bydlete tam, kde to máte rádi.

Článek vznikl s přispěním developerské skupiny FINEP.

Autor: chorche
|
Hodnocení

Diskuze k článku

Další zajímavé články

Jak najít to nejlepší bydlení v Praze?
Pro někoho je život v hlavním městě nutností kvůli vzdělání či práci, pro jiného splněným snem. Ať tak, či tak, jistě chce každý najít místo, kde se m…
Jak vybrat byt
Děláme to jen jednou či maximálně párkrát za život, stojí nás to i několik milionů a ovlivní to naše bytí úplně ve všem. Koupě bytu je významný životn…
Obrázek není k dispozici
Jak vybrat banku pro čerpání hypotéky
Je to tady, kupujete si vlastní nemovitost. Ať už je to byt či dům, jedná se především o významný krok ve vašem životě. Rozhodování v této situaci nen…
Jak na home staging
Při nákupu nemovitosti hrají důležitou roli emoce. Byt potřebujete prezentovat stejně jako se prezentuje jiné zboží. Pomocí důkladného bytového design…
Jak rychle prodat nemovitost?
Pokud uvažujete o prodeji bytu či domu, vydáváte se na cestu, která vás může, ale také nemusí stát hodně času i nervů. Záleží na tom, jak se k celé vě…
Teď už vám neuteče žádný recept nebo návod.

Všechny nové recepty, sezónní rady, tipy a návody najdete v pravidelném JakTak zpravodaji ve své e-mailové schránce. ZDARMA.